公司管理層亮相

投資者提問

去年中國房地產市場又進入一輪調整，周期性的“打擺子”讓以住宅產品為主的開發商們很受傷。國家統計局的統計也證明了這一點：去年全國商品房銷售額下降達6.3%！

這讓具有獨特競爭力的企業開始凸顯出來。剛剛公布的萬達商業2014年報顯示：銷售物業合同金額達1601.5億元，同比2013年增長26.65%，這個增長速度比全行業高了32個百分點。

國際投行分析師普遍看好萬達商業（03699.HK）今后的走勢，此前給出的目標價在60—85港元。一方面國家開始出手救市，3月30日央行、住建部、銀監會出臺支持房地產市場的新政策。更重要的是，萬達商業還有諸多優勢沒有被市場充分發現，股價一直徘徊在48港元的發行價上下。 

租得好才能賣得好

在過去一年當中，萬達商業地產在全國各大城市又新增了23座商業綜合體，而且全部實現開業準點率100%、出租率100%、租金回收率100%，這是所有同行只能艷羨的數字。截止到2014年底，萬達商業地產擁有的已開業商業綜合體數量已經達到107座，遍布國內的71座城市。

由于萬達商業地產擁有數量龐大的戰略品牌合作商，因此，每一座萬達商業綜合體在建成的同時都會配套開業一個購物中心，也就是說，在去年新增的23個商業綜合體當中，也新開業了23個購物中心，從業已公布的數據來看，目前公司所擁有的107個購物中心面積已經達到1771萬平方米，其中有1149萬平方米的可出租面積，而且，這些購物中心在開業時基本都實現了滿鋪出租率。

當電子商務對多數傳統商業體造成沖擊的時候，定位于中端消費，以體驗式為主導，提供餐飲、零售、娛樂和生活服務的萬達商業綜合體卻仍舊吸引著大量的消費人群。過去的一年時間，萬達商業地產遍布全國的107個商業綜合體總計吸引了16億人次的客流量，也就是說，平均下來每天有將近440萬人次的消費者進入到萬達商業綜合體，這也使得萬達商業地產成為全國最大的線下消費體驗商業綜合體。

萬達商業銷售物業包括商鋪、寫字樓、SOHO、住宅，其中住宅占比不到一半。齊全的銷售品種依托萬達廣場，可最大限度享受萬達廣場帶來的紅利，物業內在價值遠超一般同類產品，而且很難復制，所以銷售速度、價格、毛利都遠超過同行。

出租比賣房更賺錢

相對于銷售物業，投資物業租賃及物業管理業務，主體即萬達廣場的租金收入和物業管理費收入，在2014年的毛利率達到了73.89%。因此，盡管103.52億元的投資物業租賃及物業管理業務在營業收入占比上不足10%，但是在營業利潤的貢獻上占到了40.80%，也正是基于在投資物業租賃及物業管理業務上的穩定增長，使得萬達商業地產總收入同比2013年增長24.31%，達1078.71億元；萬達商業賺取了489.32億元的營業利潤，同比增長了3.35%；這其中，扣除投資物業公允價值變動因素，公司去年實現的核心凈利潤為148.24億元，同比增長了14.04%。

住宅開發商賣完房子就只剩現金，萬達商業卻幾乎“白賺”了面積全國最大的商業物業。除了銷售額穩居全國前三，萬達商業持有物業更是遙遙領先于所有同行。2014年萬達商業自持物業建筑面積已經達到2156萬平米，較2013年底的1635萬平方米增長了31.87%，從數據對比上來看，這一增速明顯高于公司去年在物業銷售確認面積上的增速。從物業規模看，萬達商業已躋身全球最大不動產企業之列。物業租賃及商業管理業務毛利率進一步提高，對利潤的貢獻顯著提升，使萬達商業足以抵御房地產行業周期性波動風險。

超越周期的眼光

萬達當家人王健林在歷次調整周期中，都能抓住時機，低位吸籌增加土地儲備，市場回暖時別人無貨可賣，萬達卻準備好了充足的貨源。值得注意的是，目前萬達商業地產旗下仍有約7594萬平方米的在建和待建物業，盡管這些儲備土地將近半數都位于經濟最發達的華東地區，但是其在購地成本上仍舊保持一個較低的水平，2014年公司新購置的土地儲備平均成本只有每平方米1187元，明顯低于行業平均水平，同時，萬達商業地產正逐漸將購地的重點從此前的三四線城市重新回歸到一二線城市，這些儲備項目未來將繼續加大萬達商業地產在投資物業上的比重，加之O2O戰略的推進，利潤仍有很大的釋放空間。

O2O已經啟航

就在3月底，萬達電商悄悄開始對外測試，但外界立刻注意到了正式定名為“飛凡”的這個平臺。此前隨著兩家互聯網投資基金的入股，萬達電商估值已達200億元，創造新成立公司估值增長最快的紀錄。可以預見，一旦實現O2O戰略，萬達商業終端資源的優勢將能最大限度發揮，成為未來商業格局的重要主導者。

中國經濟將在未來數十年保持相對較快的穩健發展，中國的居民收入將持續提升，消費市場將持續擴大。萬達商業已占據先機，與中國城市、市民以及商家和諧共生，在給所在的每一座城市創造巨大價值、給市民帶來便利和快樂的同時，也能充分分享中國城市化、消費升級帶來的十萬億級別的商業機會。